从这两天的新闻来看，还真没什么好办法。
电视台说，宝山杨先生夫妇10年前买下房子，现在上家的户口还在房子里，当初设置2万元的尾款根本无法阻止上家的无赖。
这主要就是因为：我国迁户口必须由本人同意并到派出所办理手续，没有强制迁移的机制。
■图片/东方IC
那么，买家是不是就没有办法了？
某笆网上网友们七嘴八舌，列出了上家不迁户口的危害——
1、中、小学生学籍被占；
2、拆迁补偿纠缠不清；
3、影响房屋价值。
但仔细分析，这些所谓危害不太站得住脚：
首先，现在上海各区入学很多都要求户口在其中3年、5年，热门小学肯定需要房产证和户口共同排位的，所以如果上家三五年内已有学童，那迁不迁户口买家都无法入学；若是上家期待卖房后还能入学，那买家的房产、户口齐全肯定排位在前；
其次，商品房的拆迁补偿肯定是以产权人为主要对象的，即使考虑空挂户，那也得是有亲属关系的，所以上家也以此获得拆迁的可能很小；
最后，影响房屋价值这个确实会发生，说不定很多买家一听就会避开，比如杨先生夫妇遇到的情况。
总结下来，虽然前两项危害发生的可能性不大，但最后一项危害确实是实打实的，所以要求上家迁出户口应该是买房合同中的必选项。
事实上，鉴于买房时发生了不少上家的上家的户口还在其中的情况，所以买房人最好在签合同之前就去派出所查明房屋的户口情况，了解清楚才能有的放矢。
（不过，如果真的存在上家的上家的户口，那么以下方法是不管用的。）
为什么是尾款而不是违约金呢？这是因为合同法中有规定，如果违约金高于实际损失，对方可以要求降低违约金。也就是说，如果你无法证明对方不迁出户口对自己造成了很大的损失，违约金定得再高都没用。
实际上，法院的案例中，不少都是判买家降低违约金，还有一审判12万二审再降到5万的案例，也就是说户口未迁出，的确构成违约，但是法院一般都认定违约情节很轻，违约金也就在5万左右（最迟为去年的判例）。
■（2014）三中民终字第号
■（2016）沪01民终1836号
因此，适当提高针对户口迁出的尾款，最好定到10—20%，这是督促上家履约的关键。如果杨先生夫妇当年留了10万尾款，相信上家当时不会那么轻易放弃。
这是一个预防损失继续扩大的方法——一般来说，即使上家不迁户口，买家的户口也是可以迁进去的。作为房屋所有人，买家可以去派出所把原来的户籍变成“冻结”（里面的人只能往外迁，不能把新人迁入），然后再办一本户口在房子下。这项业务拿房产证和身份证去办理就行了。
对不迁户口的上家提请诉讼，目的之一自然就是获取违约补偿，但更重要的是让法院对持续性违约状态进行确认，从而真正督促上家迁出户口。
在中国裁判文书网，周到君看了几十个相关案例，基本上都能确认上家违约，而且判处的违约金大部分都是一个定额，一般还会对“判决迁出户口”的要求予以驳回。
■（2015）杨民四（民）初字第1261号
但周到君也发现了一个案例，法院判处违约金自某日开始直至迁出户口之日为止。
■（2015）杨民四（民）初字第1261号
虽然这个金额相比买家以前要求的降低了不少，但法院的判决实际确认了持续性违约的状态。而且如果不能及时给付，还要加倍支付利息，以及迟延履行金。
这个案子怎么了结的？上家在提请上诉之后不久就撤回上诉，与买家和解了。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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编辑|姜欣愉
