7月15日一早，传闻半月之久的深圳楼市新一轮调控的靴子终于落下。
深圳市住建局、深圳市规划和自然资源局、深圳市市场监管局、深圳市公安局、深圳市地方金融监管局、深圳市税务局、人民银行深圳市中心支行和深圳银保监局八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下简称《通知》），推出八项措施精准调控楼市，将深户购房门槛从落户即可购房，升级为“落户满3年，且在深连续缴纳3年社保或个税”，让一些落户时间不足的准置业者惊呼“没了房票”。
新版“深八条”的出台，对置业者而言究竟会产生怎样的影响？对已经连续高位运转数月的深圳楼市而言，能否起到明显“降温”作用？这份涵盖了行政、金融、税收等方面内容的楼市调控新政，是否会改变深圳楼市当前格局？南都记者连线深圳市房地产研究中心主任王锋等多位业内专业详解此次推出的新版“深八条”。
政策：限购升级，落户三年＋三年社保才有“房票”
此次新政中最受关注的，当属提高购房门槛的相关内容。新版“深八条”要求，适当调整户籍居民购房条件，规定社保和个税缴纳时间，在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。
深圳市住建局表示，近几年，深圳市落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需紧张背景下，适当收紧户籍居民购房政策，以切实支持合理自住需求。
此次新政提出，对于夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。对此，深圳市住建局表示，这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。
解读：意在“保障刚需、抑制投机”
对此，深圳市房地产研究中心主任王锋直言此举意在“保障刚需、抑制投机”。“是对我们户籍居民购房政策的完善”，王锋表示，之前深圳户籍购房政策是入户即可购房，而且家庭可以购两套房，单身购一套房，这次提高了年限，是考虑到深圳入户比较便捷，大专以上就可以，因此出现了一些借助入户进行市场炒作的问题。“这个政策应该说针对性是非常强的”。
此外，对于“假离婚”炒房的市场乱象，此次新版“深八条”也进行了针对性的“补漏”。对此，王锋认为，“这个政策既人性化，但是对借助离异炒房有一定的抑制作用”，他表示，离婚三年以内，购房套数跟离婚前的家庭购房情况要结合起来，如果说家庭已经有两套房了，那么三年内你是不能再购房的。如果家庭已经有一套房，那么离婚后，无房的一方还是可以再购一套房，所以这个政策既人性化，但是对借助离异炒房有一定的抑制作用。
改变：非首套买公寓，首付提高⊥1110⊥个点
为积极发挥差别化住房信贷政策调节房地产市场作用，保障刚需，结合房地产市场形势变化，深圳此次对差别化住房信贷政策也作了进一步完善，新政提出，合理确定个人住房贷款利率加点下限，对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。
依据此次发布的新版“深八条”要求，新政购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。
换言之，对于购买普通住宅的置业者，无论是首套、二套，还是深圳市内无房但有贷款记录的，信贷政策均与过往保持一致。但对于购买公寓等非普通住宅的置业者，贷款首付比例均在原有基础上增加了10个点。对此，王锋解读认为，此举目的是为了将购买普通住房和非普通住房区别开，“对于非普通住房提高了10个百分点，这在全国目前来看，应该说是跟北京上海的一些相关政策看齐”。
税收：二手房转让增值税征免年限“2改5”
此次楼市调控新政，也从税收的角度提出了调控要求。深圳住建局对此解读表示，深圳市现行存量住房交易计税参考价格是2016年10月评估更新的，与目前市场成交价格存在较大差距，为此，更新二手住房交易计税参考价格，使计税参考价格更接近二手房市场真实成交价格。“近一年来，深圳市成交的商品住房中，换手率较高。现将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，将对当前二手市场过热起到抑制作用”，深圳市住建局方面称。
王锋表示，之前深圳对于房地产市场调控长期采用的是增值税是按照5年内要全额征收的标准，对5年以上的普通住房免征收。但是在2015年国家去库存政策的作用下，国家税务总局将时间调整到了2年，对楼市的发展有一定的促进作用。但是从2016年开始，房价持续上涨，国家也加大了调控的力度，这个政策如果还按照两年来征收增值税的话，对楼市的炒房、投机的抑制作用就没有发挥出来。
“深圳这次结合市场形势的变化，率先全国把增值税的政策恢复到5年，一方面增加了楼市投机炒作的交易成本，会对投机炒作起到明显的抑制作用，另外一个方面也给全国其他的热点城市，特别房价涨的比较快的城市作出示范，发挥地方政府的主体作用，结合自己的实际，充分运用经济手段，特别是税收手段，加强楼市的调控，抑制投机炒作”，王锋说。
执行：10月15（含）日之后网签，执行新政
记者了解到，国家税务总局深圳市税务局在随后发布的相关政策解读中表示，深圳市将于7月15（含）日起对房地产交易增值税征免年限税收政策进行调整，执行时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。
国家税务总局深圳市税务局方面表示，调整后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。执行时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准，即7月14（含）日以前网签的买卖合同，均执行原先的税收政策；7月15（含）日以后网签的买卖合同，均执行新的税收政策。
更新二手住房交易计税参考价格
在发挥税收调控作用方面，此次新政还提出，根据市政府的工作部署，深圳市将于2020年7月15（含）日起对存量房计税参考价格进行例行更新。
存量房计税参考价格是税务机关依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，对纳税人申报的存量房交易成交价格明显偏低且无正当理由时，进行核定的一种参考评估价格。
存量房计税参考价格由深圳市不动产评估中心根据深圳房地产市场变化情况批量评估产生。
为使计税参考价格更准确反映市存量房交易市场的真实情况，深圳市将于7月15（含）日起对存量房计税参考价格进行更新调整。
执行时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准，即7月14（含）日以前网签的买卖合同，均执行原先的税收政策；7月15（含）日以后网签的买卖合同，均执行新的税收政策。
免征“豪宅税”需总成交价低于750万元
为使我市住房标准更符合市场实际，本通知对普通住房标准进行细化，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
对此，深圳市住建局表示，制定这条政策的背景是：我市目前的普通住房标准只考虑了容积率和面积两个指标，从今年上半年房地产市场偏热的情况来看，有必要增加价格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房标准，保障大部分群体对普通住房的需求，有效抑制非普通住房价格上涨。
新房销售：优先满足无房居民家庭
进来，深圳楼市热点片区部分楼盘因区位、学位等因素，出现抢购现象。为此，此次新政提出，对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。
推行房屋抵押合同网签管理，打击高评高贷炒房
目前，深圳房地产市场中的买卖双方实际交易价、银行贷款评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，容易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题。因此，此次新政规定：进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。
深圳市住建局表示，下一步，深圳将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。
“此次政策对房地产的抵押贷款也纳入到网签登记。因为房产抵押贷款登记它本身就是房地产交易的一部分，跟我们的房屋买卖租赁都是一体化的，抵押贷款合同没有跟买卖合同放在一起的话，就没有办法来避免高评高贷的现象，也没有办法抑制这种加杠杆的炒房”，王锋表示，这一次按照住建部、人民银行、银保监2017年发布的215号文件，是真正地在地方开始落实三价合一，此举将有效避免市场的一些投资主体借助这种高评高贷的方式来加杠杆炒房。
统筹：南都记者孙雅茜
采写：南都记者孙雅茜王鹏钧谢宇野王睦广
