备受关注的
深圳市深化住房制度改革
取得重要进展
4月29日
深圳市住房和建设局、深圳市司法局
在其官网发布3份文件
《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》（征求意见稿）
《深圳市安居型商品房建设和管理办法》（征求意见稿）
《深圳市人才住房建设和管理办法》（征求意见稿）
向社会各界公开征求意见
小编第一时间
对这三份文件进行梳理
三个政府规章是深化住房制度改革配套文件
市住建局相关负责人介绍，2018年8月，市政府出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（以下简称“主文件”）。新时代，深圳市将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，努力实现全体市民住有所居。“主文件”提出深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中：市场商品住房70万套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100万套，占60%左右。
该负责人表示，本次公开征求意见的三个政府规章是“主文件”的配套文件，分别为《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》《深圳市安居型商品房建设和管理办法》《深圳市人才住房建设和管理办法》（以下分别简称《公租房办法》《安居型商品房办法》和《人才住房办法》）。出台三个政府规章主要出于以下目的：
——贯彻落实住房制度改革“主文件”。深化住房制度改革是一项系统工程，深圳市委市政府此次改革的总体部署，是计划通过构建“1+3+N”的政策体系，统筹好宏观、中观、微观，分层次、分步骤布局改革线路。其中：“1”是指2018年8月出台的“主文件”，是本次深化住房制度改革的纲领性文件，处于整个体系的“塔尖”；“3”是指本次征求意见的三个政府规章，是对“主文件”基本原则和指导意见的法制化，既起到落实作用，也为下一层级规范性文件提供了立法指引，是承上启下的“关键节点”；接下来要做的“N”是指与三个政府规章配套的实施细则及技术规范，将提供具体的操作细节与执行标准，是整个体系的“塔基”。
——实现改革成果的法治化。凡属重大改革都要于法有据。去年通过公开、民主程序制定的“主文件”，凝聚了市民对住有所居的期望，在最大程度上达成社会共识。此次出台三个政府规章，是为了让各项改革措施沿着法治的轨道推进，以法律形式固化改革成果。
——保障三种住房政策的操作性。三个政府规章对公租房、安居型商品房、人才住房的建设筹集、分配及管理等各个环节，设定可操作的规则。通过三个规章的具体制度安排，政府主要按照规章依法做好三种住房的建设、分配、管理和服务工作；广大市民依照规章通过公开透明的方式申请、使用三种住房；社会各界及广大媒体依法行使社会监督的权利，促进政府规范管理、提升服务，同时协助政府查处违法违规行为。
——促进房地产市场平稳健康发展。出台三个政府规章是构建房地产长效机制的重要举措，通过完善住房供应和保障体系，大规模增加公租房、安居型商品房和人才住房等各种住房的供应，有利于实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，防范房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。
加大供给力争逐步实现供需平衡
“主文件”提出深圳市将在2035年前新增建设筹集公租房、安居型商品房和人才住房不少于100万套，分近期、中期、远期施行。为实现这一目标，三个政府规章将在住房建设筹集方面突出以下内容：
一是多主体供给、多渠道保障。多主体包括市区政府、人才住房专营机构、房地产企业等八大主体；多渠道包括新供应用地、棚改、工改保、城市更新配建、地铁上盖建设等15种渠道。
二是加大供给，努力实现供需平衡。2016年以来，我市加大了三种住房建设筹集力度。由于项目从开工建设到竣工交付需要一定周期，所以短时间内未形成大规模供应。目前，安居型商品房供应较少，但全市正在努力突破土地瓶颈，提高安居型商品房用地比例，预计在2021年之后可形成有效供应，逐步实现供需平衡。
三是努力提升住房品质，实现从住有所居到住有宜居的转变。大力推广装配式和绿色建筑，打造设计优良、质量可靠、绿色宜居的安居工程，如将建成国家级安居工程示范项目的光明长圳项目；坚持教育、医疗、交通、文体等公共配套设施同步规划、同步建设、同步交付；大力推进绿色物业和智慧社区建设，构建管理有序、和谐美丽的幸福家园。
公交司机、环卫工人和先进制造业职工可申请公租房，不限户籍
《公租房办法》规定
公租房除了面向户籍中等偏下及低收入家庭供应以外，还将根据国家有关政策，面向新市民中的公交司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的相关行业人员，以及先进制造业职工供应，不限户籍。
其中，户籍中等偏下及低收入家庭申请轮候的主要条件是：具有深圳户籍并在深缴交3年社保，不超过收入财产限额，无自有住房，3年内未转让或者因离婚分割过自有住房，未正在领取住房租赁补贴。
《安居型商品房办法》规定
申请租赁或购买安居型商品房的主要条件是：具有深圳户籍并在深缴交10年社保，无自有住房，5年内未转让或者因离婚分割过自有住房，未享受过购房优惠政策，不超过收入财产限额。
《人才住房办法》规定
申请租赁人才住房的主要条件是：具有深圳户籍或者持有有效居住证的各类人才并在深正常缴交社保，无自有住房，3年内未转让或者因离婚分割过自有住房、未享受过购房优惠政策。
申请购买人才住房的主要条件是：具有深圳户籍的各类人才并在深缴交10年社保，无自有住房，5年内未转让或者因离婚分割过自有住房，未享受过购房优惠政策。
两种住房申请须符合收入财产限额要求
市住建局相关负责人介绍说，设定收入财产限额是住房保障制度的重要组成部分，是国内外的普遍做法，也是实现住房保障精准化的必要措施。
《公租房办法》《安居型商品房办法》分别规定公租房和安居型商品房的申请家庭须符合收入财产限额要求。
收入财产限额的具体标准由市发改部门另行制定、公布，并实施动态调整。
收入财产的认定核对工作由市民政部门负责，在申请家庭诚信申报的基础上，通过政务信息共享和大数据核查等手段，努力实现收入财产核对工作的准确高效。
安居型商品房和人才住房实行按批次分配
据悉，公租房采取轮候分配和定向配租相结合的方式，安居型商品房和人才住房实行按批次分配。
对于已在轮候库的公租房申请家庭和安居型商品房申请家庭，可继续采用轮候分配方式。
同时，为充分体现对特殊困难群体的照顾，在安居型商品房的分配过程中，抚恤定补优抚对象、残疾人家庭等可享受增加抽签次数、配置两个摇号号码、适当加分等优先政策。
安居型商品房和人才住房实行封闭流转
《安居型商品房办法》及《人才住房办法》分别对出售的安居型商品房和人才住房封闭流转的情形、流转价格、取得完全产权的条件、应缴增值收益计算规则等作出了具体规定。
比如：
出售的安居型商品房和人才住房在一定年限内封闭，不得上市流转；
因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由原产权单位或主管部门按规定回购；
自签订买卖合同之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年的，经批准并向政府缴纳增值收益后，可以取得所购住房的完全产权，同时将应缴增值收益与在深服务年限挂钩。
对违法违规行为实行联合惩戒
为了提高住房资源的使用效率，确保住房保障公平公正，三个政府规章明确了一系列后续监管措施：
一是完善执法监督措施，采用信息化等科技手段加强租售后监管；
二是明确用人单位、申请家庭、房地产经纪机构以及企事业单位的法律责任；
三是建立信用管理机制，有关当事人存在违反法律法规及规章行为的，除依法进行处罚外，还将其纳入不良行为记录，依法实行联合惩戒。
设置一定期限的政策实施过渡期
《公租房办法》《安居型商品房办法》均设置了一定期限的政策实施过渡期，即新办法颁布后一定期限内，符合条件的申请人可继续依照原有规定提出轮候申请，或者已取得受理回执的，经审核合格可以进入轮候库，继续适用原办法。
新办法施行后申请人提出申请的，将按新政策执行。
人才住房作为新的住房类型，不涉及新旧政策衔接问题。
征求意见时间将持续一个月
此次“三个政府规章”的征求意见时间将持续一个月，从4月29日起至5月28日18：00前，有关单位和个人均可通过以下方式进行意见反馈。相关主管部门将充分吸收社会各界的意见和建议，进一步修改完善三个政府规章并争取尽快发布实施。
1.通过深圳市住房和建设局门户网站（互动交流-民意征集-征集主题”或者深圳市司法局门户网站（互动交流-民意征集-当前征集”栏目在线提交意见。
2.通过信函方式将意见寄至：深圳市福田区振华路8号设计大厦919室市住房建设局住房改革与发展处（邮编：），或者深圳市福田区市民中心西C5080室市司法局立法和规范性文件审查二处（邮编：），并请在信封上注明“立法征求意见”字样。
18个问题为你解读3个《办法》
1.公共租赁住房保障对象有哪些？
为贯彻落实国家有关政策及我市住房制度改革精神，《公租房办法》将公共租赁住房保障对象明确为符合收入财产限额标准等规定条件的户籍中等偏下及低收入住房困难居民,和为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体，将人才等其他群体剥离出公共租赁住房保障范围，实现公共租赁住房保障对象精准化。
2.公共租赁住房如何申请？有哪些条件？
一是户籍中等偏下及低收入住房困难居民继续通过轮候方式申请公共租赁住房，向区主管部门提出申请。根据《深圳市保障性住房条例》等有关要求，申请条件设置了收入财产限额，并对申请人及共同申请人在社保、户籍或居住证等方面进行了适当调整。
二是用人单位向区主管部门提出申请，区主管部门确定用人单位具体配租房源后，再由用人单位安排给符合条件的本单位职工入住，职工入住条件放宽了户籍、社保、家庭财产限额的限制。
3.公共租赁住房申请如何轮候排序？
申请人在全市及户籍所在区的公共租赁住房轮候排序依照受理回执号的先后顺序确定。受理回执号按照轮候申请时间的先后顺序，由信息平台即时自动生成。
申请人户籍跨区迁移后，在户籍迁入区的轮候排序仍按照全市的轮候排序确定。
4.公共租赁住房租金标准如何确定？
公共租赁住房的租金水平为届时同区域同类型市场商品住房租金（以下简称市场租金）的30%左右。其中，面向低保及低保边缘家庭配租的，租金按照公共租赁住房租金的10%确定。
市主管部门负责委托专业机构定期评估市场租金。市发展改革部门会同市住房主管部门，根据本市住房困难家庭的经济承受能力、经济社会发展状况、物价变动水平以及房地产市场发展状况，对公共租赁住房的租金水平进行适时调整，并拟定全市公共租赁住房年度租金定价方案，经市人民政府批准后公布执行。
5.特困人员、低保及低保边缘家庭、特殊群体有哪些优先保障制度？
为落实国家、省、市相关法律法规和政策规定，充分体现对特殊困难群体的照顾，《公租房办法》在现有政策的基础上，将优先保障对象从低保及低保边缘家庭、抚恤定补优抚对象和残疾人3类群体扩大到12类群体，并对不同群体制定了不同的优先保障方式：
一是特困人员、低保及低保边缘家庭，在配租房源中予以优先配租，或者通过货币补贴，实现应保尽保；
二是特殊群体纳入选房名单的，在同等条件下优先选房；
三是对特殊群体中的抚恤定补优抚对象及一至二级残疾人，区主管部门可以在房源允许情况下，单独划出一定比例的房源优先配租，体现对该特殊群体的优先照顾。
6.新旧政策如何衔接？
《公租房办法》发布后至施行前，将设置一个月的过渡期。过渡期内，符合条件的家庭或单身居民仍可按原轮候申请条件提出轮候申请。过渡期满后，对新轮候申请家庭、已轮候申请及已承租家庭按以下规定执行：
一是本《公租房办法》施行前，已经取得轮候申请受理回执的申请人由市主管部门依照原轮候申请条件进行审核，符合条件的申请人纳入公共租赁住房轮候册；
二是本《公租房办法》施行前的在册轮候人或者承租家庭，在本办法施行后首次认租或者首次续租公共租赁住房的，可按照原政策规定的申请条件和租金标准执行，也可按照本办法的相关规定执行。按照本办法执行时，收入财产符合公共租赁住房收入财产限额的，租金按照公共租赁住房标准予以计收。收入财产超过公共租赁住房收入财产限额的，租金按照安居型商品房租金标准予以计收。首次认租或者首次续租合同期满后仍需续租的，按照本办法的相关规定执行；
三是本《公租房办法》施行前，企事业单位已签订公共租赁住房定向配租合同的，租赁合同期限届满后按照人才住房政策续租。承租人属于人才的，也可以选择按照人才住房政策续租。
7.公共租赁住房如何退出？
根据《深圳市保障性住房条例》等有关规定，结合目前我市公共租赁住房管理工作实践，《公租房办法》采取分类处理的原则，将承租人家庭及用人单位退出公共租赁住房分为腾退和收回2大类。
腾退类为承租人家庭和用人单位由于客观因素不再符合承租条件须主动退出的7种情形；
收回类为承租人家庭和用人单位存在违法违规行为须强制退出的14种情形。
8.如何加强公共租赁住房监督管理？
一是建立健全信用管理机制。实施诚信申报制度，明确公共租赁住房申请人需签署诚信申报声明；有关当事人有违反法律法规及《公租房办法》的行为，除依法进行处罚外，还将其纳入不良行为记录，并会同相关部门建立联合惩戒工作机制。
二是进一步提高监督管理的智能化和信息化水平。建立全市统一的住房信息平台，实现公共租赁住房建设筹集、分配、租金定价等工作规范化管理，并与户籍、婚姻、居民收入财产状况核对和认定、房地产交易、不动产登记、社会保险、征信等信息化平台互联互通，信息共享。
三是明确申请（承租）家庭、用人单位以及相关企事业单位等各方主体的权责义务，尤其明确禁止房地产经纪机构及其经纪人员提供公共租赁住房出租、转租等经纪业务。
9.对违法违规行为有哪些惩罚机制？
建立健全公共租赁住房违法违规行为的惩罚机制，促进有限公共住房资源的公平善用。
针对公共租赁住房申请、分配、租后管理等环节的违法违规行为均作出了明确的处理规定，包括驳回申请、取消资格、收回住房、没收违法所得、罚款、依法移送等，严重违法违规行为还将纳入不良行为记录。例如，对于弄虚作假等不正当手段，驳回其申请，处3万元罚款，并自驳回其申请之日起10年内不予受理其住房保障和人才安居的申请。
1.安居型商品房供应对象是谁？
安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍住房困难居民配租配售。
2.对特殊群体有哪些优先措施？
《安居型商品房办法》对特殊群体的范围和优先方式作出了进一步的完善，按照国家、省、市有关规定，《安居型商品房办法》重新划定特殊群体的范围，从以下方面规定了对特殊群体的具体优先措施：
一是特殊群体作为申请人的，只需参加本市社会保险累计缴费5年以上；退役军人的服役年限计入本市社会保险累计缴费年限。
二是租售程序中对特殊群体采取增加抽签次数、配置两个摇号号码、综合评分时给予加分等优先措施。
三是主管部门可以安排一定比例的房源面向特殊群体申请人中的抚恤定补优抚对象及一至二级残疾人配租配售。
四是对退役军人，计算应缴增值收益时，服役年限计入在深累计纳税申报年限，一并给予折扣。
3.如何进行封闭流转？
《安居型商品房办法》进一步作出了制度化安排：
首先，购房人自签订买卖合同之日起至取得完全产权前，可向符合条件的申请人转让，也可向原产权单位或者主管部门申请回购。其中，签订买卖合同未满3年的，只能向原产权单位或者主管部门申请回购。
其次，规定了封闭流转期间的回购价格和转让价格，具体如下：
签订买卖合同未满3年，向原产权单位或者主管部门申请回购的，回购价格为原购买价格；
签订买卖合同3年及以上，向原产权单位或者主管部门申请回购的，回购价格为原购买价格加上按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息；
签订买卖合同3年及以上，面向在册轮候人或者符合《安居型商品房办法》申请条件的对象转让的，转让价格由买卖双方协商确定，市主管部门可以制定并提供指导价格。
此外，为进一步提高封闭流转程序的可操作性，具体的封闭流转办法将另行制定，报市政府批准后实施。
4.增值收益如何计算？
《安居型商品房办法》明确了应缴增值收益的具体计算公式，具体如下：
应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1—原购房时基准销售价格/原购房时市场价格—1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限）—相关费用
具体折扣系数由市主管部门另行制定，报市政府批准后执行。
取得完全产权时，按照上述公式计算应缴增值收益为0或者负数时，购房人无需向政府缴纳增值收益，政府也无需向购房家庭支付任何费用。
退役军人的服役年限计入在深累计纳税申报年限。
上述计算公式将应缴增值收益与购房人在深服务年限挂钩，有利于鼓励购房人持续为本市作贡献。同时，考虑到不同片区住房价格存在较大差异，为体现公平原则，在设计该公式时增设了折扣系数对应缴增值收益进行调节。
5.新旧政策如何衔接？
《安居型商品房办法》充分考虑了新旧政策的有效衔接和平稳过渡。具体安排如下：
一是预留了过渡期，《安居型商品房办法》颁布之日起至施行之日止，拟留有一定时间，符合条件且有意愿进入轮候册的申请人，可以依照《深圳安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府令第228号）及其相关规定提出申请，审核合格的纳入轮候册。
二是《安居型商品房办法》施行后，安居型商品房同时面向在册轮候人和新申请人供应，为合理优先照顾在册轮候人，《安居型商品房办法》明确了在租售方案中确定一定比例的项目房源面向在册轮候人分配，在册轮候人既可以按照《深圳安居型商品房建设和管理暂行办法》及其相关规定继续轮候购买安居型商品房，如符合《安居型商品房办法》规定的收入财产限额标准等申请条件，也可以按照《安居型商品房办法》申请租购安居型商品房，租购成功的退出轮候册。
三是设立封闭流转机制，新申请人购买的安居型商品房适用封闭流转机制，在册轮候人已购买安居型商品房的，根据自身意愿，也可以选择按照新规定进行封闭流转。
四是在取得完全产权的规定年限上采取“老人老办法，新人新办法”的处理原则，依照《深圳安居型商品房建设和管理暂行办法》及其相关规定购买的安居型商品房取得完全产权的年限适用原规定，即签订买卖合同10年后可以申请取得完全产权。
五是确定了应缴增值收益的计算方式和适用对象。
六是在册轮候人信息发生变化的，应当按照《深圳安居型商品房建设和管理暂行办法》及其相关规定处理。
1.人才认定标准是什么？
根据主文件以及《关于完善人才住房制度的若干措施》（深发〔2016〕13号）精神，明确了人才的基本定义，即：
人才是指在本市就业或者自主创业，且符合下列条件之一的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等方面人才：
一是具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员）；
二是属于符合我市产业发展需要的技师（指取得市人力资源保障部门核发的二级及以上国家职业资格或专项能力证书的人员，或按照二级及以上国家职业资格引进我市的人员）；
三是经市人民政府认定的高层次人才和紧缺人才，以及市人民政府批准的其他特殊需要的人才。
其次，《人才住房办法》明确了人力资源保障部门是人才认定的主管部门，并授权各区人民政府在市人力资源保障部门的指导下，可以根据自身发展需要，在执行上述基本条件的基础上，制定差异化的人才认定政策。
2.人才住房面积标准是多少？如何定价？
人才住房的配租建筑面积标准为：
单身人才、两人家庭：35平方米左右
三人家庭：70平方米左右
四人及以上家庭：90平方米左右
人才住房的配售建筑面积标准以不超过90平方米为主。
人才住房租售价格由市发展和改革部门会同市住房和建设部门拟定，报市人民政府批准后公布执行。人才住房的租金、售价为届时同区域同类型市场商品住房租金、售价的60%左右。同时可以根据本市人才经济承受能力、经济社会发展状况、物价变动水平以及房地产市场发展状况，对上述标准进行适时调整。
3.人才住房可租赁多久？
考虑到出租的人才住房主要用于解决人才在深就业或者创业初期的住房困难问题，《人才住房办法》规定面向个人配租的人才住房，最长租赁期限不得超过10年。其中，前6年按照人才住房租金标准缴交租金，后4年需要继续租住人才住房且符合条件的，按照市场租金标准缴交租金。
为了支持符合条件的用人单位的可持续发展，对于面向用人单位定向配租的人才住房，不设租赁期限，但是人才入住定向配租人才住房的租赁期限累计最长不得超过10年。
同时，符合条件的人才在租赁期间可以申请公共租赁住房或者安居型商品房，或者向住房和建设部门申请租购人才住房，申请成功后应当退出用人单位人才住房。
4.人才住房应缴增值收益如何计算?
应缴增值收益计算规则涉及购房人的切身利益，在借鉴新加坡、香港、上海等地经验的基础上，《办法》明确了应缴增值收益的计算公式，具体如下：
应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1—原购房时基准销售价格/原购房时市场价格—1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买人才住房的申请人在深累计纳税申报年限—相关费用
具体折扣系数由市主管部门另行制定，报市政府批准后执行。
取得完全产权时，按照上述公式计算应缴增值收益为0或者负数时，购房人无需向政府缴纳增值收益,政府也无需向购房家庭支付任何费用。
退役军人的服役年限计入在深累计纳税申报年限。
上述计算公式将应缴增值收益与购房人在深服务年限挂钩，有利于鼓励购房人持续为本市作贡献。同时，考虑到不同片区住房价格存在差异，为体现公平原则，在设计该公式时增设了折扣系数对应缴增值收益进行调节。
