最近疯传的“深圳楼市新政调控”，终于尘埃落定。
今天（7月15日），市住房建设局、市规划和自然资源局、市市场监管局、市公安局、市地方金融监管局、深圳市税务局、人民银行深圳市中心支行和深圳银保监局联合发布：关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知。
其中最引人注目的几条是，深户买房3年社保、离婚3年内受限、增值税免征改5年、豪宅税线750万！
另外，政府对二手市场管控力度明显加大。
01新政详情
各有关单位：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就相关事项通知如下：
一、调整商品住房限购年限
深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。
夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
二、完善差别化住房信贷措施
在国家统一的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。
根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：
（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；
（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；
（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。
三、发挥税收调控作用
更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
四、细化普通住房标准
享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
五、加强热点楼盘销售管理
对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。
六、推行房屋抵押合同网签管理
进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。
七、加大二手住房交易信息公开力度
及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。
八、严厉打击房地产市场违法违规行为
持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。
本通知自发布之日起施行。
深圳市住房和建设局
深圳市规划和自然资源局
深圳市市场监督管理局
深圳市公安局
深圳市地方金融监督管理局
国家税务总局深圳市税务局
中国人民银行深圳市中心支行
中国银行保险监督管理委员会深圳监管局
2020年7月15日
02近期全国政策
因为市场过热，今年上半年官方“动作”频频。
据中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年全国房地产累计调控政策次数为304次，同比2019年上半年上涨了21%，也刷新了半年调控次数的历史纪录。
图源中原地产研究中心
在刚进入7月，包括杭州、东莞等房价明显上涨城市开始增加房地产约束性调控政策：
来源：大伟说楼市
可以看出，下半年我国房地产市场调控将坚持“房住不炒”定位不变，其中为遏制房地产金融化泡沫化，短期金融监管或将针对性趋严。
具体到深圳，这半年以来政府的动作也不少。
我们来简单回顾。
4月9日，宝安住建局表示，打击购房缴纳“喝茶费”，住建局公告暂停网签并将惩戒。
4月9日，南山住建局就个别中介涉嫌炒作房价一事发文，重申“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位。
4月18日，深圳住建局发文表示，将严肃处理恶意哄抬房价等不良市场行为，并将对二手房市场进行为期3个月的干预。
4月26日，光明住建局给出挂牌“指导价”范围：不得超过6.3万/㎡，超过就要整顿。
4月28日，深圳住建局局长就在公开节目中表示：对于房价上涨，政府部门准备了很多手段。
5月26日，银保监会表示：坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫。
5月26日，宝安住建局发声：新盘采取委托公证公开抽签选房的形式。
5月26日，深圳福田住建局发布关于严禁旧住宅区借“棚改”概念炒作二手房价格的通知。
5月28日，市住建局公布，下半年我市计划将有套商品住宅入市，并表示将以季度的方式对信息进行汇总和更新。
03今年深圳楼市情况
近来的深圳楼市成交量，正在逐步攀升。
刚刚过去的一周，深圳住宅成交套数达3844套，环比上涨22.54%，达到今年来的最高值。
今年年初，受疫情影响，2月的楼市几乎处于冰封状态。
2月一过，深圳楼市迅速“回血”，其中二手住宅的成交数据最为突出，6月更是时隔4年之后再次破万，达套。
数据来源：乐有家研究中心
从乐有家2020年上半年数据显示，二手房成交均价全市上涨。
其中光明成交均价同比上涨9.01%，排名第二；涨幅最低的则是罗湖，成交均价同比上涨3.33%。
一手住宅方面，在一二手房价倒挂严重的大环境下，「买新房」成为不少购房者的选择。
乐有家数据显示，占据冠军宝座的依然是供应量“大户”龙岗，第二名宝安，龙华排第三。
这时候可能会有读者比较疑惑，明明最火的是光明和宝安，为什么没有排名一、二，而且成交量还下跌了？
笔者认为很大原因是这两个片区一手住宅本就不多，加上片区过火，房源一出来基本上就被消化。
04下半年楼市预判
下半年楼市怎么走，深圳市房地产中介协会有三点预判。
新房供应紧张将会有所缓解
据深圳中原研究中心统计，今年下半年，深圳将有118个新盘入市。新房供应不足的现象，在下半年有望缓解，同时也将分流一部分二手房市场的需求。
二手房市场或持续震荡波动
深圳由于特殊的人口结构，住房需求持续旺盛。由于疫情反复不定，为经济复苏蒙上了一层不确定的阴影，而疫情背景下，M2持续放量，也在某种程度上为助推资产价格上涨提供了动力。
在“房住不炒”原则的严格管理下，政府必定严厉打击与遏制炒房现象。同时，随着央行对扶持实体资金流向的管控程度越来越严，精度越来越高。
深房中协预计，2020年下半年，深圳二手房市场炒房的冲动与政府调控治理的角力还将持续。因此，下半年深圳二手房市场出现持续性的震荡波动行情的概率较大。
楼市区域分化
2020年上半年，二手房市场延续“冷热不均”的态势。
从区域分布上看，全市二手房网签主要集中在龙岗、宝安、福田、南山四个区。其中，宝安与南山为代表的西部片区热度非常高，两区网签量占全市网签量的35.4%。
龙岗作为深圳传统刚需置业集中区域，由于房源供应相对充足，且房价相比西部更“亲民”，吸引了不少刚需。
深圳此轮楼市行情，基本呈现出，“先西再东”的蔓延趋势，导致龙岗在2020年上半年的二手房网签量明显高于其他区域，占比高达24.8%。
05深圳住建局解读
一、深户居民购买商品住房的条件做了什么调整？
我市此前执行的限购措施，对深户居民没有落户时间和缴纳个人所得税或社会保险的要求，居民落户即可购房。本次对限购政策进行“打补丁”，要求：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
我市对户籍居民家庭限购2套住房，对户籍成年单身人士、非户籍居民家庭限购1套住房，非户籍居民家庭连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的限购政策，仍然继续严格执行2016年深府办〔2016〕28号文相关规定。
二、对离异购房有什么规定？
《通知》在2018年深府办规〔2018〕9号文关于离婚购房信贷政策基础上，对离异后购房套数进行了限制。《通知》规定：夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。
具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。
在离异之日起3年内购买住房的，在执行相关税费、贷款、限购等政策上，按离异前家庭相应标准执行。
三、差别化住房信贷政策有什么变化？
为积极发挥差别化住房信贷政策调节房地产市场作用，切实保障刚需，结合房地产市场形势变化，对我市差别化住房信贷政策作进一步完善，《通知》明确：合理确定个人住房贷款利率加点下限，对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。
对无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；对无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭，如购买普通住房，继续按2016年深府办〔2016〕28号文分别不低于50%、70%的贷款首付比例要求执行，如购买非普通住房，最低首付款比例均提高10个百分点，即分别为60%、80%。
四、如何发挥税收在住房交易中的调控作用？
为使存量住房计税参考价格更贴近市场价格，更准确地反映我市存量住房交易市场的真实情况，《通知》对我市存量住房计税参考价格进行更新调整。
根据我市房地产市场情况变化，为促进房地产市场平稳健康发展，对我市个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，其余政策内容不变，具体如下：
个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
五、如何细化普通住房标准？
为使我市住房标准更符合市场实际，《通知》对普通住房标准进行细化，规定享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
六、为什么要进一步加强对热点楼盘销售的管理？
当前，我市热点片区部分楼盘因区位、学位等因素，出现抢购现象，不利于我市房价和市场预期的稳定。为此，《通知》对社会关注度高、预计购房人数较多的热点楼盘，提出严控认购人数，要求优先满足无房居民家庭购房需求，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，合理确定房源和认购人数比例，确保有限住房资源优先销售给无房自住家庭。
七、房屋抵押合同网签如何操作？
目前，买卖双方实际交易价、银行贷款评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题。下一步，我市将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。
八、发布二手住房合理成交价格是出于什么考虑？
目前，我市二手住房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称易被市场不实信息误导。加大住房交易信息公开，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，有利于增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导市场理性交易，稳定二手住房价格。
九、近期如何开展房地产市场秩序整顿？
市住房建设部门将继续会同市场监管、公安、网信、金融监管等相关部门，持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。
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