最近一段时间，团长收到最多的问题就是：
老师您好，我家无房XX个月社保，有机会买到XX新盘吗？老师，深圳二套，打新南山XX片区新房，还有机会吗？
有没有机会，你试一试不就知道了！当然，这样回答问题纯属找抽，因为团长明白深圳人买新房的痛，资金的机会成本只是一方面，一遍又一遍的提交审核资料，一次又一次的审核不通过，一轮又一轮的打新陪跑，才是压垮深圳购房者的最后一根稻草。
如果你不是“社保巨子”，你应该看看下面的分析：未来深圳新房市场，XX月社保有机会入围哪些新盘。
想要弄清楚这个问题，我们的基本逻辑是这样的：
1、首先要清楚深圳打新规则的变化，有房无房是怎么积分的；
2、大致估算深圳500万档，1000万档购买力的消化能力；
3、2021年，深圳热点楼盘的供应套数，哪些项目可能会集中入市。
归根结底，一个楼盘的最低入围社保年限的高低，其实就是购买力的数量和新盘供应套数决定的，而购买力的数量往往由房屋总价、项目热度来决定。
我们按照时间线来分析：
打新1.0——2019-2020上半年，打新无规则。
网红盘“打新”基本无门槛，以当时的开盘去化率，日光盘还不多，基本有钱就可以买到新房。
打新2.0——2020下半年，无房客户优先原则。
715新政之后，华强城、电建洺悦府、华润城润玺等这些热点楼盘，其销售方案均采用“无房客户优先原则”，照顾到大部分无房刚需，让有房的投资客成为了“陪跑者”。
打新3.0——2021年初，多选一+资金审查趋严。
1月28日，前海龙光、天健二选一。
龙光前海天境，1003套房源，入围客户2857批，且全是无房，最低社保个税入围月数66个月。
天健悦桂府，427套房源，入围客户1170批，其中无房1134批，有房36批。无房类客户最低社保个税入围月数仅37个月，有房类客户最低社保个税入围月数437个月。
这一次前海新盘入市，透露一个非常有价值的信息：深圳打新的社保最低标准是36个月（深户3年+社保3年才有购房资格），而前海龙光+天健共1430套新房，总价约1000-2000万，此时入围的深圳无房客户，其最低社保已经非常接近36个月（龙光66个月、天健37个月），甚至还有有房客户入围（社保巨子，437个月），这说明深圳1000-2000万档的购买力数量（前提是通过资金审查）可以一次性消化的新房套数，约为1500套。
2月6日，深圳6盘齐发，三个项目值得关注。
万丰海岸城，721套房源，入围客户数量2114批，全是无房客户，最低社保278月。
万科光年四季，777套房源，入围2022批，其中无房客1973批，有房客49批。
深铁懿府，744套房源，入围2060批，其中无房1805批全部入围，最低社保40个月；有房255批，社保最低397个月。
这一次深圳6盘齐发，透露几个非常有价值的信息：
深圳500万档的购买力相当充足，刚需远比你想象得多，万丰海岸城无房最低社保278个月，这就是深圳打新最低入围社保的天花板；
同一天入市的万科光年四季，有房客有机会入围选房，这简直是留给深二套的希望啊；
深铁懿府1000万档，无房最低入围社保是40个月，接近36个月，说明深圳千万档的购买力（无房）不是特别多，有房客最低入围社保397个月，深二套想买千万级热点盘，你必须是社保巨子。
打新4.0——2021年3月，真无房户积40分，社保巨子退出舞台。
罗湖两个新盘，包括这一次非常热门的光明宏发万悦山，都采用了全新的积分制度。
重点就是：10年内在深圳无住房转让记录的，积40分，相当于连续交400个月（33年）社保，深圳这是在照顾真无房客户，真无房客户的优势相当明显。
在全新的积分制度下，宏发万悦山（375套房源）再次让我们领略了深圳刚需的购买力，据网友和各大媒体初步估算，宏发万悦山至少70分才可能入围。
70分意味着什么：夫妻双方均为深户，10年没房，且有未成年子女的朋友们，社保要有180个月及以上才有机会入围。如果没有未成年子女，社保要有200个月及以上才可积分70及以上。
以现在开发商的审核力度，宏发万悦山的热度其实已经比肩海岸城了，但值得注意的一点是，宏发万悦山仅有375套房源，房源较少也是导致该项目热度过高的原因之一。
通过以上分析，我们不难做出判断：
1、深圳无房客户，家庭社保在180个月以上的，深圳市面上的热点楼盘，网红盘，你都有很大概率入围，放心去认筹。
2、热点片区的非网红盘，区位配套交通优势不明显或有缺陷的项目，比如说光明区的万科光年四季，二套房客户也是有机会入围的。
3、目光移向福田、南山，宝安，当房屋总价提高到500-1000万档时，非网红盘，无房客户低社保（刚满3年）全部入围的机会很大，有房客户入围的机会也不低。
4、1000-2000万档的网红盘，如果一次供应量接近1000套，比如说蛇口半山臻境、临海揽山、晗山悦海三个盘700多套集中入市，那么无房客户，即使你的社保刚刚及格，40-60个月，你也应该去参与打新，入围的机会还是蛮大的。
5、深二套仍有机会买到1000-2000万新盘，当然，你必须成为社保巨子，社保至少300-400个月才有机会一博，前提是该项目不是润二、海德园这种关注度超高的项目。
下面的图表为深圳2021年待入市热点楼盘，你可以看看新盘的区位，供应的套数，算算自己的社保，你会发现500万档的刚需盘，在宝安、福田、南山已经找不到了，光明区可能还会有，但多数要等到2021年末，甚至2022年初，今年刚需的主战场应该是龙岗和坪山。
如果社保年限达标了，还有一项考验在等着你，就是开发商对资料的审查，目前网友遇到的问题五花八门，比如：
1、借款人必须有工作收入，租金只是你的辅助收入，若你没有工作，不符合房贷政策要求；
2、收入与社保明细差距大，无法核实月收入真实性，补充个税完税证明，入职此公司至今收入银行流水；
3、首付来源于父母需要添加父母做担保，提供父母双方身份证、结婚证、户口本、收入证明、银行流水、征信报告；
4、征信显示3月份刚刚发放1笔经营贷，无法证明是否用于付首付；
5、小产权房交易
6、…………
下图是关于各银行首期款来源查询细则，购房者可以按照银行的要求提前准备好审核资料。
虽然深圳打新变成一个越来越严格、越来越让人心累的事，但相比于有钱有资格的购房者，还有无数的深圳人有资格没钱，有钱没资格，没钱没资格……请珍惜手里的机会。
