文/w先生
本文为深圳看房团原创作品
今天，深圳“二次房改”来下文了，公租房、安居房、人才房的建设管理办法集中对外发布，公开征求意见。
看房团在详细看完发布的3个政府规章后，针对大家关心的保障房怎么建、如何分、分给谁的问题，梳理出了8个核心要点，帮助你快速掌握这次的新政内容。
100万套保障房，深圳是否有能力供应？
公租房+安居房+人才房，三种住房在18年内合计供应100万套。此前，很多人在后台留言问看房团，深圳哪有地建这么多房子？在这里，看房团集中回答一下。
首先，这100万套的概念是建设+筹集，而非新建。也就是说，除了拿新地建设、做城市更新、棚改外，这100万套中，还有一大部分房源需要筹集，比如，城中村那超600万套住房，可选择性地转化为保障房。今年三月，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》中明确规定，未来6年，城中村由“拆”变“治”，那些产权手续不完善、但经济关系已经理顺的“违建”，未来几年将纳入到了住房保障体系。以此为突破口，供应100万套难度不大，只是需要政府进一步解放思想，搁置一下城中村违建住房的产权争议。
其次，深圳没地，临深有地。去年10月，深圳市人才安居集团在东莞塘厦成功拿地，作为深圳市专门负责人才安居住房投资建设的国企，这一举措，正是对8月推出的“二次房改”的有效回应，也符合大湾区同城化的发展大势。
深圳的房价会跌吗？
看房团在这里可以告诉大家：
深圳的房价不会跌。深圳人口基数大，未来增量又极为可观，每年消化9.5万套（170万/18年）新增住房，完全无压力。更何况这9.5万套中只有40%（3.8万套）是商品房，对诺大深圳来说，一年3.8个红本，少得可怜。再叠加上目前已有的180万个红本，也就是说，2035年前，如果深圳人口总量恒定的话，也就是说2500万人手里只有250万个红本。这么稀缺，怎么会跌？
深圳房价也不会大幅上涨。毕竟，“房住不炒”是主旋律，大涨大跌都是不被允许的。况且，此次新政中，10年社保成为6折人才房，5折安居房的基本申请条件。这让广大购房者“心里有数”，起到“定心丸”的作用，短期内也有效分化了购房需求，有助于缓解楼市供需压力。所以，大幅上涨，已成过去式。
保障人群都是户籍家庭？
从征求意见稿来看，三种住房的申请条件中：
?安居房明确要求深户；
?公租房除个别定向配租的群体外，其他的都要深户；
?人才房配租的有居住证即可，但配售的人才房，还是需要深户。
在看房团看来，深圳市政府这么做，很大程度上是为了吸纳户籍人口。当下的中国，能把人有效地捆绑在一块土地上，要么是房，要么是户籍，3个政府规章明确深户这个门槛，也是内地众多城市的通行办法。而深圳的入户条件已经很低了，这也变相地拉低了保障房的门槛。
当然，针对这一问题，深圳还有改善的空间，中国的户籍制度会变革，社保应该是未来政策改良的一个方向。
如何申请这三种住房？
看房团分别给大家梳理出了一个简单的流程。
公租房
前提：
深户+3年社保+无房+符合收入财产线+无享受其他住房优惠政策
流程：
1.在相关网站填写申请信息；
2.经审核后，符合条件的申请人进入轮候册；
3.公租房项目发布配租公告，自行选择是否认租；
4.提交认租申请，接受审核；
5.审核结束，公示入围名单；
6.入围申请人公开选房（自主选房、抽签选房、计算机编配）；
7.公示选房结果，签订租赁合同。
此外，定向分配主要针对的是提供社会公共服务的低收入人群，如公交司机、环卫工人。政府将把房源直接定向分配给这些单位，由用人单位自行配租给自己的职工。
安居房
前提：
深户+10年社保+无房+符合收入财产线+无享受其他住房优惠政策
流程：
1.政府发布申请受理通告；
2.申请人看通告，符合条件即可提交申请；
3.政府通过抽签、摇号、评分等手段，确定一定比例申请人入围；
4.审核入围申请人材料，并公示结果；
5.入围申请人按确定的公开选房（自主选房、抽签选房、计算机编配）；
6.办理认租/认购手续。
人才房
面向个人配租前提：
深户或居住证+无房+无享受其他住房优惠政策
面向个人配售前提：
深户+10年社保+无房+无享受其他住房优惠政策
流程：
1.政府发布配租、配售通告；
2.申请人看通告，符合条件即可提交申请；
3.政府通过抽签、摇号、评分等手段，确定一定比例申请人入围；
4.审核入围申请人材料，并公示结果；
5.入围申请人按确定的排序自主选房；
6.办理认租/认购手续。
面向单位配租的人才房，在政府发布公告后，符合条件的单位需提交申请，经审核确定的单位，需提交拟入住员工名单，政府审核无误，员工即可入住，用人单位与政府签订定向配租合同。看房团预计，用人单位获批的门槛应该不低，这类单位多为纳税大户或身处核心产业链、手握核心技术等。
购买的保障房日后可以卖吗？
可以。出售的人才房和出售的安居房，有一个封闭期，其中有两个时间点，3年与15年需要注意。过了封闭期，可以上市交易。
举个例：假如你2020年买了人才房或者安居房，2023年不想住了，那你要把房退还给政府，政府会退还你当时出的购房款；住了超过3年又不到15年的，可以退给政府或者转售给其他符合条件的申请人，你可以拿回你的购房款，还给你计利息（参考银行存款利率）；住了15年，你就可以取得完全产权，上市交易，当然，交易后的收入差价，政府要抽一笔增值收益。毕竟，当初你是6折买的人才房，5折买的安居房，而保障房可没有上市交易的“慈善”属性。
为什么画收入财产线？
看房团仔细了解了一下，其实多年之前，深圳就提出了这一想法，但受当时技术所限，财产核查很难做到，这也就有了“开豪车进出保障房项目”的现象。如今，大数据、云计算等为财产核查提供了技术支持，此时再提收入财产线，可保证住房保障的精准化，将保障房分配到更为需要的市民手中。
至于这条线如何画？画在哪个档位？目前还没有答案。但看房团认为，这不是一个固定值。随着保障房房源的供应与市民收入水平的变化，这条线也会上下浮动。
哪个群体最受益？
看房团认为，此次新政最受益的群体有两类，这两类群体在旧的制度体系下是没有明确被保障的。
其一为人才，而且是以本科生为主的基础性人才。配租的人才房可以短期内解决这类人才的住房问题，配售的安居房与人才房又为其提供了的远期目标。深耕十年，即可申购5折的安居房与6折人才房。
其二为给深圳提供公共服务的低收入人群，如环卫工人、公交司机等。这类人群多为非深户，且不具备落户条件，而此前的旧办法设置了深户门槛，新办法中，明确规定像这类用人单位定向配租。未来，这些为深圳更加美好而服务的基层劳动者，有望入住公租房。
如何分享改革红利？
“扎根深圳，撸起袖子加油干！”
新政下，一穷二白的新市民可以申请租住公租房、人才房。至于未来，深圳为大家提供了N种解决方案，以十年为期：干得好的腰缠万贯，买高品质的商品房；正常发挥的申购6折人才房；如果那时囊中羞涩，申请5折安居房。也就是说，无论你走上哪条路，都有可能手握一套房子，深圳的房子！
但前提是你坚持了下来，而且落户了。
看房团认为，目前较低的落户门槛在帮助深圳吸纳足够的户籍人口，亦或城市公共资源极度紧张时，会提高门槛。所以，当下的窗口期，不容错过。
